Mieszkanie z TBS – na czym polega?

Niestety, nie każdy z nas zalicza się do grona szczęściarzy, którzy posiadają całą niezbędną gotówkę na zakup wymarzonego mieszkania. Nie wszyscy również znajdują się w tej komfortowej sytuacji, która pozwoli im, na skorzystanie z kredytu hipotecznego lub po prostu z innych przyczyn, nie chcą lub nie mogą zakupić swoich własnych “czterech kątów”. To głównie z myślą o nich powstało Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Mieszkanie z TBS-na czym polega?

Na czym polega mieszkanie z TBS?

Mieszkania tego typu, przeznaczone są przede wszystkim dla osób średniozamożnych, które spełniają kryterium dochodowe, określone w ustawie o TBS. Również nie mogą one posiadać tytułu prawnego do innego lokalu, na terenie danej gminy. Dużym ograniczeniem, jeśli chodzi o mieszkań z TBS, jest to, że można je jedynie wynająć, natomiast nigdy wykupić na własność.

Całą procedurą budowlaną, jak i najmem lokali, zajmuje się Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Warto tu wspomnieć, że tzw. TBS-y nie mogłyby funkcjonować bez pomocy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. To właśnie on udziela Towarzystwie Budownictwa Społecznego preferencyjnych kredytów, które umożliwiają budowę nowych mieszkań. Tego rodzaju kredyt to 70 procent kosztów inwestycji, zaś TBS, musi dysponować środkami na pozostałą część całego przedsięwzięcia. Pochodzi ona z tzw. wkładu partycypacyjnego, czyli środków stanowiących około 30 procent kosztów budowy, przypadających na dany lokal, które osoba, chcąca dysponować takim lokalem, musi wpłacić. Po dokonaniu wymaganej sumy, jest ona uprawniona do najmu mieszkania TBS, lub też wskazania osób, które będą go najmować.

Partycypacja w mieszkaniu z TBS

Partycypacja jest wkładem przyszłego najemcy w budowę mieszkania i bez niej niemożliwe jest podpisanie umowy najmu lokalu. Partycypantem może zostać:

• osoba fizyczna,
• pracodawca, który chce zapewnić swoim pracownikom mieszkanie służbowe,
• osoby prawne, które w tym przypadku, przekazują prawo najmu osobom trzecim (taką osobą trzecią może być np. stowarzyszenie lub fundacja),
• powiat, gmina lub związek międzygminny (w ten sposób gminy chcą powiększyć zasób lokali w ich dyspozycji).

W momencie gdy najemca będzie chciał zrezygnować z najmu i przekazać lokal, z powrotem do dyspozycji TBS, kaucja ta ulegnie zwrotowi.

Jakie dodatkowe opłaty za mieszkanie z TBS?

Każdy najemca przy tym zobowiązany jest do płacenia tzw. czynszu regulowanego, który ustalany jest przez wspólników Towarzystwa. Co składa się na jego wysokość? Przede wszystkim koszty związane z utrzymaniem, takie jak chociażby: opłaty administracyjne, koszty eksploatacji, fundusz remontowy, a także kwota stanowiąca spłatę kredytu zaciągniętego przez TBS w Krajowym Funduszu Mieszkaniowym.

Według ustawy, całkowita kwota czynszu, nie może przekraczać 4 procent wartości odtworzeniowej lokalu,a w tych co dopiero powstają, 5 procent. Wskaźnik tej wartości określany jest natomiast przez właściwego wojewodę, w stosunku do danego miasta. Jednak istnieje przypadek, kiedy określona w ustawie wysokość czynszu, może ulec podwyższeniu, w stosunku do wartości rynkowej. Jest to mianowicie sytuacja, gdy w czasie użytkowania lokalu, najemca przestanie spełniać kryterium dochodowe, które zostało określone w ustawie, ponieważ jego dochody uległy podwyższeniu.

Jakie są zalety wynajmowania mieszkania z TBS?

Wynajem mieszkania z TBS wiąże się z wieloma zaletami. Wymienić tu należy przede wszystkim, o wiele niższe koszty wpłaty własnej, niżeli te związane z kredytem hipotecznym. Do tego dochodzi o wiele mniej formalności, które trzeba spełnić, starając się o jego przyznanie. Lokal można wynajmować przez wiele lat, nie martwiąc się przy tym, że jego właściciel, niespodziewanie wypowie nam umowę najmu. W każdej chwili, w przypadku np. przeprowadzki do innego miasta, możemy z niego zrezygnować i odzyskać pieniądze wpłacone, w ramach partycypacji.

Następną, niezmiernie istotną korzyścią, jest wysoki standard mieszkań z TBS. Lokal bowiem oddawany są “pod klucz”, a najemca może wprowadzić się do niego od zaraz. Jak wiemy, zupełnie inaczej sprawa przedstawia się z mieszkaniami od dewelopera, gdzie przyszły właściciel sam musi zadbać o wykończenie mieszkania. W przypadku zaś mieszkań z TBS, koszty jego wykończenia, wliczone są w czynsz. Także, w nowych mieszkaniach, przyszli lokatorzy, mogą sami zadecydować jak wyglądać będzie ich przyszłe lokum. Również wysokość czynszu, jest niższa od raty kredytu hipotecznego.

Co z wadami takiego mieszkania?

Tak, tyle plusów, a co z minusami? Przez wiele lat, dość często, można było usłyszeć, że mieszkania z TBS, będzie można wykupić na własność. Niestety rzeczywistość okazała się mniej kolorowa. Bowiem tym, co odróżnia mieszkanie z takiego systemu, od tych z rynku pierwotnego, czy wtórnego, jest fakt, że już na zawsze pozostają one własnością danego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Oznacza to tyle, że lokalu takiego nie można przepisać rodzinie w testamencie, czy go sprzedać. Także, aby dokonać gruntownego remontu, który miałby wpływ na pierwotny układ mieszkania, konieczna jest zgoda Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Również rzeczą, która zniechęca potencjalnych najemców jest wysoki czynsz, z którego opłacane są zresztą, koszty budowy inwestycji. Opłaty przy tym, nie powinny pochłaniać, więcej niż 25 procent domowego budżetu. Także, dodatkowo do czynszu dolicza się kwotę, która przeznaczona jest na spłatę kredytu, który zaciągnięty został przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, na budowę nieruchomości.

Także, dla niektórych, dużym ograniczeniem może być to, że przyszły najemca musi pracować na terenie gminy, w której znajdują się TBS-y. Jest to dość archaiczne rozwiązanie, zwłaszcza w dzisiejszych czasach, gdy od pracowników wymaga się dużej mobilności i elastyczności. Do tego często dochodzi również nieciekawa lokalizacja. W związku z obniżeniem kosztów budowy bowiem, bloki stawiane są, w mało atrakcyjnych dzielnicach przemysłowych lub na obrzeżach miast.

Czy warto zatem wynajmować mieszkania z TBS?

Takie wątpliwości ma wielu z nas. Z jednej strony, posiadanie własnych czterech kątów jest marzeniem większości Polaków. Jednak nie każdy, może pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, zresztą wiele osób boi się, tak wysokiego i długoletniego zobowiązania wobec banku.

Chyba największe korzyści z tego rodzaju najmu, docenią wszyscy Ci, którzy jednocześnie nie osiągają dużych dochodów, a przy tym nie planują zmiany miejsca swojego zamieszkania. Dla nich TBS-y mogą być gwarancją stałości i substytutem mieszkania własnościowego. Zawsze jednak trzeba pamiętać, że jest to jedynie najem na uprzywilejowanych warunkach, a nie własność lokalu.