Mieszkanie z licytacji komorniczej – czy warto je kupić?

Mieszkania z licytacji komorniczych zyskują coraz większą popularność. Często korzystają z nich osoby, które chcą nabyć swoje wymarzone cztery kąty, za okazyjną cenę. Nie każdy jednak ma świadomość tego, że ich zakup nie jest pozbawiony ryzyka. Na co zatem zwrócić szczególną uwagę i czy warto je kupić?

Ile możemy zaoszczędzić decydując się na kupno mieszkania z licytacji komorniczej?

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej może być alternatywą do zakupu nieruchomości na wolnym rynku. Szczególnie, w ostatnim okresie, obserwuje się duży wzrost osób zainteresowanych tego typu licytacjami. Może to być wynikiem rosnącego popytu, w związku z sytuacją gospodarczą i możliwością nabycia działki, mieszkania, czy garażu, za tak okazyjną cenę.

Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, która jest najniższą ceną, za jaką można nabyć lokal, wynosi nawet ¾, na pierwszej licytacji i ⅔ na drugiej licytacji (ceny oszacowania odpowiednika wartości rynkowej). W przypadku gdy chętnych nie jest dużo, a przebieg licytacji nie jest burzliwy, to możliwe jest nabycie nieruchomości, w cenie nawet o ⅓ niższą, od tej rynkowej.

Sprzedażą zadłużonej nieruchomości zajmuje się komornik, który zarobione w ten sposób pieniądze, przeznacza na spłatę długów wobec wierzycieli. Najczęściej, przy licytowanych mieszkaniach, dług jest mniejszy niż 20 tys. zł, co zazwyczaj ma miejsce przy zaległościach czynszowych. Inaczej sytuacja przedstawia się przy kredytach hipotecznych, a szczególnie tych wziętych we frankach. Wtedy to, zobowiązanie, często przekracza wartość całego mieszkania. Od momentu, podjęcia przez wierzyciela działań zmierzających do egzekucji należności, do dnia pierwszej licytacji, na ogół mija, nie mniej niż kilkanaście miesięcy.

Gdzie znajdziemy informacje na temat licytacji komorniczych?

Każdy komornik, który dokonuje tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, czyli czynności poprzedzającej przetarg, ma obowiązek ogłosić to, co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem, zarówno w budynku sądowym, jak i w lokalu organu gminy, właściwych miejscem położenia danej nieruchomości. Informacja taka powinna znaleźć się na tablicy ogłoszeń, gdzie każdy może sprawdzić jaka nieruchomość będzie wystawiona na publiczną licytację. Komornik zamieszcza ogłoszenie również w poczytnym w danej miejscowości dzienniku.

Od kilku już lat, o planowanej licytacji komorniczej należy poinformować, zamieszczając ogłoszenie, na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym licytacje.komornik.pl. (jest on największym tego typu miejscem, pod względem oferowanej liczby nieruchomości).

Kto jest właścicielem licytowanego mieszkania i czy można je wcześniej obejrzeć?

Do zakończenia egzekucji, właścicielem mieszkania jest dłużnik. Komornik nie przejmuje tej nieruchomości, a jedynie prowadzi jej sprzedaż i czynności ją poprzedzające. Po zajęciu lokalu, dłużnik zostaje zarządcą lokalu. Również sprawuje tzw. zarząd nad nieruchomością, którego celem jest utrzymanie jej, w odpowiednim stanie, do czasu jej sprzedaży licytacyjnej jak i zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji. W przypadku, gdy nie wykonuje zarządu w należyty sposób, może nastąpić jego odebranie, mocą postanowienia sądu.

Oczywiście, licytowane mieszkanie, można wcześniej obejrzeć. W ogłoszeniach na temat licytacji, podawane jest zarówno miejsce przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości, jak i termin jej oględzin. W przeciągu dwóch ostatnich tygodni, przed planowaną licytacją, nieruchomość można oglądać w dni powszednie, we wskazanych godzinach. W tym czasie można także przeglądać w sądzie rejonowym, w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika, odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego i wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego.

W obwieszczeniu o przeprowadzanej licytacji powinny znaleźć się dane dotyczące:

• miejsca i czasu licytacji,
• sumy oszacowania i ceny wywołania,
• informacji o nieruchomości, która ma zostać sprzedana, wraz z wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego,
• imienia i nazwiska dłużnika, łącznie z podaniem księgi wieczystej i miejsca przechowywania lub też z oznaczeniem zbioru dokumentów i
• sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony,
• wysokości rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu, musi złożyć,
• terminu, w którym, w ciągu dwóch tygodni przed licytacją, będzie można obejrzeć nieruchomość i akta postępowania egzekucyjnego.

W obwieszczeniach internetowych, często natomiast, umieszczane są zdjęcia z opisem nieruchomości, na których podstawie, można samemu ocenić ich stan techniczny.

Jakie są warunki do przystąpienia licytacji komorniczej?

Warunkiem, który każdy zainteresowany musi spełnić, jest złożenie rękojmi, w wysokości 10 procent oszacowania nieruchomości. Wadium musi być złożone w gotówce lub książeczce oszczędnościowej banku. Potrzebną sumę można również uiścić na konto komornika. Zgodnie z przepisami, wadium powinno być wpłacone, najpóźniej dzień przed licytacją. Każdy, kto zrobi to później, nie będzie dopuszczony do przetargu. W przypadku gdy licytant działa w imieniu swojego mocodawcy, na podstawie pełnomocnictwa innej osoby, to koniecznie, powinno być ono potwierdzone dokumentem, z podpisem urzędowo poświadczonym. Czyli, najlepiej przed przystąpieniem do licytacji komorniczej, udać się do notariusza, a następnie oryginał lub wypis dokumentu złożyć do akt sprawy.

Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej?
W przepisach dotyczących przeprowadzania licytacji istnieją tzw. ograniczenia podmiotowe. Jest to krąg osób, które absolutnie nie mogą do niej przystąpić. Należą do nich:

• dłużnik i komornik, a także ich współmałżonkowie, dzieci, rodzeństwo i rodzice,
• licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, czyli nie zapłacił w terminie za nieruchomość (w takim przypadku, traci on wpłaconą rękojmię i nie może po raz drugi przystąpić do licytacji tej samej nieruchomości),
• osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym,
• zainteresowani, którzy mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, ale potrzebnego zezwolenia nie przedstawili. Dotyczy to przede wszystkim obcokrajowców, którzy zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, muszą uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości w naszym kraju. Istnieją przy tym liczne wyłączenia podmiotowe, szczególnie w stosunku do obywateli lub przedsiębiorców państw, stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej?

Naturalnie, kupno nieruchomości na licytacji komorniczej, może być doskonałą inwestycją. Możemy sporo zyskać, nabywając mieszkanie w tak atrakcyjnej cenie. Kupno lokalu w ten sposób, jest tzw. nabyciem pierwotnym, czyli oznacza to, że uzyskamy go, bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika.

Jednak każdy powinien liczyć się z ryzykiem, jakim może być obciążona, licytowana nieruchomość. Zdarza się bowiem, że dłużnik, nie do końca godzi się z zaistniałą sytuacją i nie chce dobrowolnie opuścić lokalu, czy też przed samym jego oddaniem, dewastuje go. W takiej sytuacji, trzeba być przygotowanym na na dodatkowe koszty, związane z przeprowadzeniem remontu, czy też z koniecznością dokonania procedury eksmisyjnej.

W przypadku gdy sąd przyzna takiej osobie pomieszczenie zastępcze, jego wyprowadzka może się znacznie się opóźnić. Wszystko z tego powodu, że gminy nadal posiadają mniej mieszkań niż bieżące potrzeby. Nabywca ma jednak prawo, po zakończonej eksmisji, domagać się od gminy zwrotu kosztów, które poniósł w tym czasie. Warto zatem przed przystąpieniem do licytacji, zasięgnąć informacji, o stanie prawnym lokalu u komornika. Wskaże nam on jak wygląda postawa dłużnika, a także jego nastawienie na dalszą współpracę i czy po sprzedaży, nie będzie stawiał oporów przed opuszczeniem nieruchomości.

Na pewno, jeżeli czas nie gra dla nas roli, a mieszkanie z licytacji komorniczej ma być zakupem pod inwestycję, dobrze jest rozważyć właśnie taką opcję jej nabycia.