Czy Mieszkanie Plus tak naprawdę jest na minus?

Wiadomo już na czym polegać ma nowe wersja programu Mieszkanie Plus – na dopłatach do czynszu. Zastąpić one mają regulowane rozporządzeniem niskie czynsze, które obiecał rząd Beaty Szydło. Co zostało z rządowego programu i kto naprawdę skorzysta z programu?

O analizę poprosiliśmy Martę Kliś z serwisu MieszkaniePlus.org.pl.

A miało być tak pięknie…

Mieszkanie Plus, stanowiące filar Narodowego Programu Mieszkaniowego, miało być pierwszym, kompleksowym projektem mieszkalniczym w III RP. W przeciwieństwie do Rodziny na Swoim oraz Mieszkania dla Młodych miało mieć znacznie szersze grono odbiorców. Dwa wcześniejsze programy miały sporo obostrzeń: należało wziąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, zmieścić się w limitach cenowych, nie być posiadaczem innej nieruchomości – a w przypadku MdM: spełnić także kryterium wiekowe. Wynająć tanie mieszkanie z dojściem do własności w ramach M+ miał móc natomiast praktycznie każdy, jedynie w przypadku dużego zainteresowania zamierzano skorzystać z dodatkowych kryteriów.

Plany były piękne i rozległe. Obiecywano rządową regulację czynszów – ich rozpiętość miała mieścić się w przedziale 10-20 złotych za 1 mkw. Za dojście do własności dopłata miałaby wynosić dodatkowe 20%, po 20-30 latach regularnego płacenia czynszu mieszkanie stałoby się notarialnie własnością najemcy. Nie był to jednak koniec projektu – w miejscowościach, gdzie nie planowano budowy czynszowych bloków, miała być opcja budowy domów jednorodzinnych na gruntach Skarbu Państwa, udostępnionych w formie wieczystej dzierżawy.

Osobom, które nie były zainteresowane tanim najmem, obiecywano natomiast Indywidualne Konta Mieszkaniowe. Miał to być produkt finansowy, dostępny w bankach i SKOK-ach, zwolniony z podatku Belki. Oszczędzający na cele mieszkaniowe mieli otrzymywać także specjalne dopłaty od rządu, pozwalające szybciej zbudować kapitał m.in. na budowę domu, wkład własny do kredytu hipotecznego albo modernizację budynku.

Co prawda, już w połowie 2017 przebąkiwano, że poza kolejnymi przemowami w programie niewiele się dzieje, jednak głosy te ginęły w masie entuzjastycznych deklaracji o kolejnych miejscowościach, podpisujących listy intencyjne. Bez echa przeszedł również podział programu na dwa filary: rządowe Mieszkanie Plus oraz komercyjne, realizowane przez BGK Nieruchomości – Mieszkania dla Rozwoju. A to właśnie ta spółka Skarbu Państwa realizowała pilotażowe inwestycje w Jarocinie, Gdyni i Białej Podlaskiej.

Konsekwencją tego było przykre zaskoczenie przyszłych lokatorów mieszkań na Kaczych Bukach w Gdyni. Okazało się, że choć decydowali się na najem w ramach Mieszkania Plus, to mogą zapomnieć o niskim czynszu. BGK Nieruchomości nigdy nie ukrywało, że realizuje inwestycje komercyjne – nie był to jednak fakt zrozumiały dla opinii publicznej, a spółka musiała zmierzyć się ze sporą krytyką. Sytuacja stała się impulsem do dalszych dociekań – co tak naprawdę realnie zdziałano w ramach M+?

… a wyszło jak zawsze

Odpowiedź przyszła dość szybko, a wpływ na nią miała rekonstrukcja rządu. Gabinet Mateusza Morawieckiego bez zwłoki zaczął się wycofywać z obietnic poprzedników, tłumacząc brak postępów w M+ nierealistycznymi analizami, rosnącymi kosztami materiałów budowlanych oraz brakiem pracowników budowlanych.

Zasadniczo należałoby się cieszyć, że premier miał odwagę odejść od wizji szklanych domów Szydło. Część propozycji obecnego rządu jest naprawdę rozsądna i ma szansę realizacji. Nie da się jednak ukryć, że straciły swój prospołeczny charakter.

Co naprawdę zostało z Mieszkania Plus?

20 marca odbyło się kolejne posiedzenie Rady Mieszkalnictwa pod przewodnictwem Morawieckiego. Z przecieków z przebiegu spotkania wiadomo, że dyskutowano o dwóch zagadnieniach, które mają stworzyć podwaliny nowego Mieszkania Plus.

Pierwszym z nich są REIT-y, czyli fundusze inwestowania w lokale pod najem. Co prawda, temat REITów przewijał się już wcześniej, jako opcja wspierania mieszkalnictwa czynszowego, jednak tak naprawdę rząd Szydło nie miał konkretnych pomysłów na finansowanie Mieszkania Plus. REIT-y mają stanowić impuls do budowy mieszkań pod najem za pieniądze średnich i drobnych inwestorów. Jak szacuje rząd – Polacy posiadają przeszło 1 miliard złotych zamrożonych na lokatach i rachunkach oszczędnościowych. REIT-y mają być atrakcyjną alternatywą, gwarantującą wyższy zarobek. Pożegnanie się z opcją regulowanych odgórnie czynszy sprawia, że faktycznie fundusze mogą zainteresować się inwestowaniem w mieszkania w ramach M+.

Doskonale łączy się z tym punkt drugi, czyli dopłaty do czynszu. Prezentuje się je jako alternatywne wsparcie w miejsce tanich mieszkań z opcją dojścia do własności z wizji rządu Szydło, jednak prawda jest inna – stanowią one doskonałe zabezpieczenie dla deweloperów i inwestorów.

Dopłaty mają wynosić nawet 1/3 czynszu i płacone mają być na konto instytucji wynajmującej. Maksymalny okres subwencjonowania to 9 lat, co 3 lata wysokość dopłaty będzie się zmniejszać. Kluczowe jest jednak to, że dopłatę będzie można uzyskać jedynie na nowe mieszkanie czynszowe, wybudowane w ramach M+ (do programu będą mogły dołączyć TBS-y oraz spółdzielnie mieszkaniowe).

Rada Mieszkalnictwa zadeklarowała, że ma już rezerwę budżetową na dopłaty. W 2019 roku wynieść ma ona 200 milionów złotych. Warto zestawić tę wartość z ilością obecnie dostępnych mieszkań w ramach programu M+ – do końca 2018 powinno ich być… około tysiąca. Biorąc pod uwagę, że w przykładzie podanym przez Artura Sobonia czteroosobowa rodzina z czynszem 1500 złotych może liczyć na 500 złotych dopłaty, to proste działanie matematyczne pokazuje, że w pierwszym roku działania dopłat wykorzystanych zostanie mniej niż 10% środków. Co stanie się z resztą pieniędzy? Czy nie lepiej byłoby wydłużyć działanie programu MdM?

Choć niewątpliwie dopłaty do czynszu na pewno wpłyną na działania deweloperów i zachęcą ich do akcesu do programu, trudno ukryć, że zapowiedzi ogólnodostępnego programu mieszkaniowego dla wszystkich okazały się pustymi obietnicami. Dopłaty do czynszu trudno uznać za coś innego, niż próbę ratowania wizerunku oraz ukłon w stronę inwestorów. Wielokrotnie krytykowano poprzedni program, Mieszkanie dla Młodych, jako stworzony pod interes banków. Teraz to samo można powiedzieć o Mieszkaniu Plus dla REIT-ów. Przy czym jednak MdM przynajmniej prowadził do uzyskania własnościowej nieruchomości, a w przypadku M+ pieniądze będą trafiać do instytucji najmujących lokale.