Niska marża czy brak prowizji – co wybrać przy kredycie hipotecznym?

kalkulacja kredytu w dwóch wariantach: niska marża i brak prowizji

Decydując się na kredyt hipoteczny, chcemy, aby jego całkowite koszty były jak najniższe. Jednak czasem trudno jest wybrać ofertę. Jak na przykład ustalić, co będzie dla nas bardziej opłacalne – niska marża czy może brak prowizji? Co to właściwie jest marża kredytu? Co wpływa na jej wysokość? Co to jest prowizja? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w artykule.

Marża kredytu – co to jest?

Marża to przede wszystkim wynagrodzenie dla banku, w zamian za udzielenie kredytu. Jest ona wyrażona procentowo i obliczana od kapitału. Marża wraz ze stawką bazową wchodzi w skład oprocentowania kredytu, przez co bezpośrednio wpływa na jego koszt i wysokość naszej miesięcznej raty. W przypadku kredytów hipotecznych udzielanych w złotówkach stawką bazową jest WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), czyli stopa procentowa, po której banki komercyjne są skłonne pożyczyć sobie pieniądze. Jest ona zmiennym elementem oprocentowania, a więc jeżeli jej wartość spadnie, to rata kredytu także się zmniejszy. 

Pomimo iż marża kredytu jest stałym składnikiem oprocentowania, to są sytuacje, w których bank może zmienić jej wysokość. Przykładowo, gdy zaciągniemy kredyt na promocyjnych warunkach i nie spełnimy jednego z wymagań, to marża zostanie podwyższona do wysokości określonej w umowie. Tak też może się zdarzyć, kiedy zrezygnujemy z dodatkowego produktu finansowego, który był jednym z warunków obniżonej marży.

Marża kredytu – co wpływa na jej wysokość?

Na wysokość marży kredytu wpływa kilka czynników, takich jak:

  • kwota zobowiązania – im wyższa, tym większa szansa na niższą marżę.
  • rodzaj kredytu – marża będzie się różniła w zależności od wybranego zobowiązania, takiego jak pożyczka hipoteczna, kredyt konsolidacyjny, mieszkaniowy i hipoteczny. W przypadku kredytu hipotecznego jej wysokość będzie niższa, natomiast wyższa będzie dla pożyczki hipotecznej, którą można zaciągnąć na dowolny cel.
  • wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) – jest to stosunek kwoty zobowiązania do wartości nieruchomości. Im niższy wskaźnik, tym mniej ryzykowny kredyt dla banku, a tym samym niższa marża, co dla kredytobiorcy oznacza mniejszy koszt.
  • sprzedaż krzyżowa (tzw. cross-selling) – jeżeli zdecydujemy się na dodatkowe produkty finansowe, bank będzie skłonny obniżyć marżę kredytu. Do takich produktów można zaliczyć m.in. karty kredytowe, konta osobiste i ubezpieczenia. Jednak zanim zdecydujemy się na takie rozwiązanie, powinniśmy sprawdzić, czy w ogólnym rozliczeniu opłaty nie będą większe.
  • historia kredytowa – im jest ona lepsza, tym wiarygodność finansowa kredytobiorcy rośnie, a co z tym idzie może on negocjować lepsze warunki umowy. Należy pamiętać, że brak historii kredytowej jest oceniana przez bank niekorzystnie, gdyż nie ma on możliwości określić, jak klient będzie się wywiązywał z regulowania długu. Dlatego też warto budować pozytywną historię, np. zaciągając kredyt w niewielkiej kwocie i spłacając go w określonym terminie.
  • prowizja za udzielenie kredytu – można zauważyć następującą zależność: im wyższa marża, tym niższa prowizja (niekiedy bank rezygnuje nawet z jej pobierania) i odwrotnie. Oznacza to, że nie zawsze opłaca się decydować na kredyt hipoteczny z prowizją 0% lub niską marżą, gdyż drugi z parametrów może być znacząco zawyżony.

Ponadto, marża kredytu może zostać podwyższona również ze względu na niepewną sytuację finansową kredytobiorcy, np. gdy osiąga on nieregularne dochody, nie pracuje na umowę o pracę, czy prowadzi działalność gospodarczą mniej niż 2 lata.

Prowizja – co to jest?

Prowizja to jednorazowa opłata za udzielenie kredytu, pobierana przez bank. Jest ona wyrażana w procentach i stanowi wynagrodzenie dla kredytodawcy tak samo, podobnie jak marża kredytu. Ważne jest to, że prowizja jest liczona od kwoty kredytu i pobierana “z góry”. Zwykle dostępne są dwie formy jej uregulowania – za pomocą jednorazowej płatności przy zawieraniu umowy bądź w ratach (zostanie ona wtedy wliczona w kredyt). Jeżeli zdecydujemy się wliczyć ją w zobowiązanie, to jego całkowity koszt wzrośnie, a więc rata kredytu również będzie wyższa. 

Od czego zależy wysokość prowizji przy kredycie hipotecznym? Jej wysokość zależy od ilości i wysokości dodatkowych opłat (w tym produktów cross-selling), a także marży kredytowej. Dlatego też banki niską prowizję lub jej brak rekompensują sobie wyższą marżą. Zatem oferta kredytu hipotecznego z prowizją 0% zazwyczaj nie oznacza, że jest ona bardziej korzystna, a kredytodawca nic w zamian nie oczekuje.

Warto zauważyć, że są różne rodzaje prowizji bankowej m.in. prowizja za udzielenie kredytu, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, prowizja za rozpatrzenie wniosku kredytowego. Jeżeli zatem zdecydujemy się wcześniej spłacić kredyt, może zdarzyć się tak, że bank doliczy nam prowizję, która zrekompensuje mu utratę odsetek.

Niska marża czy brak prowizji – co wybrać?

To, czy lepiej wybrać niską marżę czy brak prowizji zależy w szczególności od naszych preferencji i zamiarów. Jeżeli planujemy wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, to powinniśmy zdecydować się na brak prowizji. W takim przypadku wysoka marża, a tym samym wyższe miesięczne raty, raczej nie będą dla nas dużym obciążeniem, gdyż dług zostanie szybko uregulowany. 

Jednak gdy chcemy zaciągnąć kredyt na długi okres, np. 25, 30 lat, to lepiej zdecydować się na niższą marżę. W tej sytuacji prawdopodobnie będziemy musieli zapłacić prowizję w wysokości kilku procent od kwoty zobowiązania. Jednak nie trzeba jej uregulować w formie jednorazowej opłaty, gdyż jest także możliwość jej skredytowania. Warto podkreślić, że niższa marża to niższe oprocentowanie, a więc mniejsza miesięczna rata. W związku z tym nasz budżet domowy nie zostanie aż tak mocno obciążony. 

Jeżeli nadal masz wątpliwości, co powinieneś wybrać, to skorzystaj z kalkulatora kredytów hipotecznych, który wskaże Ci, jaki wariant kredytu będzie najbardziej opłacalny. 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *