Najem instytucjonalny – na czym polega i kto na nim skorzysta?

Dotychczas z uproszczonych zasad najmu, na podstawie najmu okazjonalnego, miały do dyspozycji tylko osoby, które nie prowadziły w tym zakresie działalności gospodarczej. Jednak we wrześniu 2017 roku, weszły w życie zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, które wprowadziły najem instytucjonalny. Na czym polega i kto na nim skorzysta?

Najem instytucjonalny – dostępny dla przedsiębiorców

Obecnie, dzięki wprowadzonym zmianom, zgodnie z art. 19f. 1. “ Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zatem najem instytucjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą stosować mogą przedsiębiorcy, gdy przedmiotem ich działalności jest wynajmowanie lokali”.

Czyli obecnie, na bardziej przystępnych zasadach, wynajmować mieszkania będą mogli również wszelkiego rodzaju przedsiębiorcy. Jednak warto zaznaczyć, że z takiej jego formy, nie będą mogli skorzystać najemcy prywatni, czyli właściciele wynajmujący lokal, ale nie prowadzący żadnej działalności gospodarczej. Również istotne jest to, że najem instytucjonalny musi być zawierany tylko w celach mieszkaniowych. W przypadku najmu lokali użytkowych, zastosowanie znajdą dotychczasowe przepisy kodeksu cywilnego.

Kaucja zabezpieczająca i umowa najmu instytucjonalnego

Jakie uproszczenia zapewnia umowa najmu instytucjonalnego? Przede wszystkim, ułatwione zostało pozbycie się lokatora po rozwiązaniu umowy, bez konieczności prowadzenia długiego i żmudnego postępowania eksmisyjnego. Istnieje również możliwość, wprowadzenia do umowy własnych zasad podnoszenia czynszu lub konieczności podziału obowiązków w zakresie utrzymania lokalu.

Umowa w ramach tego najmu, zawierana jest tylko na czas oznaczony. Długość jej trwania jest ustalona przez obie strony. Nie ma natomiast wprowadzonych ograniczeń, związanych z okresem jej trwania. Musi być także zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności.

Każdy wynajmujący może ustanowić kaucję zabezpieczającą pokrycie należności z tytułu najmu i ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Nie może ona przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dane mieszkanie (dla zwykłych umów nie mogła być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu). Kaucja, według obowiązujących przepisów, podlega zwrotowi, w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu właściciela (czyli jest to zaległy czynsz lub koszty egzekucyjne).

Jaki czynsz i opłaty?

Ciekawe rozwiązanie ustawodawca przyjął odnośnie regulacji podwyżek czynszu. Mianowicie, w przypadku najmu instytucjonalnego, wynajmujący może podwyższyć czynsz zgodnie z warunkami zawartymi w umowie. Jeżeli natomiast nie zostały one w niej określone, czynszu nie będzie można podnieść przez cały okres obowiązywania danej umowy.

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego

Następną bardzo ważną kwestię stanowi wygaśnięcie, czy rozwiązanie umowy tego rodzaju najmu. Zgodnie z art. 19i ust. 1, wygasa ona po upływie czasu, na jaki została zawarta, lub też ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia.

W przypadku wypowiedzenia umowy stosuje się przepisy z art. 11 ust 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nimi, można wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Uproszczona eksmisja a najem instytucjonalny

Do każdej umowy w przypadku najmu instytucjonalnego, załącza się oświadczenie najemcy, sporządzone w formie aktu notarialnego. Zgodnie z nim poddaje się on egzekucji, a także zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu, w terminie wskazanym w żądaniu. Dlatego też, aby sporządzić pełną umowę, konieczna będzie wizyta u notariusza. Lokator również oświadcza, że zdaje sobie sprawę z tego, że w przypadku eksmisji, nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego.

Załącznik ten stanowi dla właściciela zabezpieczenie i podstawę do opróżnienia lokalu (bez prowadzenia długiego postępowania eksmisyjnego), w momencie gdy najemca sam nie zamierza tego zrobić.

Opróżnienie wynajmowanego lokalu

W chwili wygaśnięcia umowy lub też jej rozwiązania, na skutek wypowiedzenia, lokator zobowiązany jest do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Co stanie się jeżeli nie zrobi tego dobrowolnie? Wtedy właściciel wręczy najemcy żądanie opróżnienia mieszkania, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym przez niego podpisem. Zawiera ono następujące dane:

• oznaczenie najemcy i właściciela, którego żądanie dotyczy,
• wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu, a także przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
• termin, który nie może być krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym musi on, wraz z osobami z nim zamieszkującymi opróżnić lokal.

W przypadku jego niewykonania, po upływie tego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku tego załącza się:

• żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
• dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu.

Lokatorzy zajmujący mieszkanie, zobowiązani są do dnia jego opróżnienia, uiszczać odszkodowanie.

Jakie korzyści z najmu instytucjonalnego?

Na pewno najwięcej korzyści z najmu instytucjonalnego będą mieli sami wynajmujący. Wiele bowiem przedsiębiorców miało obawy przed prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Spowodowane to było głównie trudnościami w pozbyciu się lokatorów po rozwiązaniu umowy. Czasami procedury eksmisyjne przeciągały się nawet latami. Dodatkowo, przy zawarciu umowy tego rodzaju najmu, nie trzeba wskazać alternatywnego lokalu (w przypadku kłopotów z wynajmującym). Przez co komornik może dokonać natychmiastowej eksmisji do noclegowni, schroniska, lub też do innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe.

Na jakie korzyści mogą zatem liczyć wynajmujący? Przewiduje się, że wraz z wejściem w życie najmu instytucjonalnego, wzrośnie oferta mieszkań na wynajem, od prywatnych przedsiębiorców. Co też przełoży się zarówno na jakość wynajmowanych mieszkań jak i ich niższe ceny. Z tytułu takiego najmu, właściciel pobiera oprócz czynszu, jedynie opłaty od niego niezależne, chyba, że umowa stanowi inaczej.