Jak przeprowadzić odbiór inwestycji budowlanej?

Odbiór inwestycji mieszkaniowej to bardzo ważny moment, w którym inwestor i wykonawca potwierdzają wykonanie zobowiązania określonego w umowie. Otwiera to tym samym prawo do żądania wynagrodzenia ze strony wykonawcy, a także wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. Na czym dokładnie polega cała procedura?

Czym jest odbiór inwestycji mieszkaniowej?

Odbiór inwestycji budowlanej jest potwierdzeniem przez inwestora faktu, zrealizowania przez wykonawcę, wszystkich zobowiązań, zgodnie z zaplanowaną wcześniej datą wykonania odbioru. Do obowiązków inwestora art. 18 ust. 1 pkt 4, w świetle Prawa budowlanego (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Dz. U. 2006 r. Nr 156 poz. 1118), należy między innymi zorganizowanie procesu budowy, zapewnienie opracowania projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. Również jego zadaniem jest zapewnienie wykonania i dokonanie odbioru robót budowlanych przez osoby o specjalnych uprawnieniach budowlanych i kwalifikacjach zawodowych.

Zarówno odbiór robót budowlanych, jak i całej inwestycji budowlanej jest momentem przełomowym w stosunkach pomiędzy stronami umowy o roboty budowlane, dlaczego? Ponieważ z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania, otwierając tym samym wykonawcy prawo do żądania wynagrodzenia. Natomiast z drugiej strony, wyznacza początek biegu terminów rękojmi za wady. Może bowiem okazać się, że w trakcie odbioru, zobowiązanie nie zostało wykonane należycie i w związku z istnieniem wad, rodzi się za nie odpowiedzialność.

Co ustalić przed zawarciem umowy o roboty budowlane?

W momencie zawarcia umowy o roboty budowlane, konieczne jest ustalenie, jakie osoby, powinny brać udział w odbiorach dokonywanych podczas inwestycji. Również istotne jest to, w jakich terminach, po wystosowaniu przez wykonawcę pisemnych zawiadomień, inwestor zobowiązany jest do przystąpienia do procedury odbioru. Prawo budowlane nie określa formuły “komisyjnego odbioru”, w związku z czym, odbiór takiej inwestycji, dokonywany jest przez przedstawiciela inwestora. Musi to odbyć się przy uczestnictwie kierownika budowy, kierowników robót i inspektora nadzoru inwestorskiego.

Oczywiście przedstawiciel inwestora może korzystać z usług specjalistów, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia budowlane. Szczególnie przy badaniu obszarów, z których sam nie ma dostatecznej wiedzy, ani specjalistycznych uprawnień, aby dokonać oceny prac. Z każdej czynności odbioru, sporządzany jest protokół (według art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego), to zarówno częściowy, jak i końcowy. Stanowi on część dokumentacji budowy i jest swego rodzaju pokwitowaniem spełnienia świadczenia i podstawą dokonania rozliczeń stron. Niestety, Prawo budowlane, bezpośrednio nie reguluje zasad i trybu dokonywania odbioru.

Orzeczenia, które precyzują znaczenie odbiorów inwestycji mieszkaniowej

Wiele orzeczeń sądowych precyzuje znaczenie odbiorów inwestycji budowlanej, które z nich zatem mogą okazać się przydatne? Jednym z najważniejszych jest to z dnia 5 marca 1997 roku (II CKN 28/97). Gdzie zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, w momencie gdy wykonawca zgłosi zakończenie robót budowlanych, inwestor obowiązany jest dokonać ich odbioru. Aby dokonać takich rozliczeń stron, niezbędne jest zawarcie ustaleń, dotyczących jakości wykonanych robót. W tym również wykaz wszystkich, ewentualnych ujawnionych wad. Dołączone do tego powinny być także terminy ich usunięcia lub oświadczenie inwestora, o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady, które zostały ujawnione przy odbiorze.

Także możliwe jest sporządzenie jednostronnego protokołu. Zgodnie z wyrokiem z dnia 4 lipca 1998 r. (II CKN 673/97), Sąd Najwyższy podaje, że przygotowanie takiego protokołu odbioru przez wykonawcę robót budowlanych jest dopuszczalne, kiedy od jego sporządzenia uzależniona jest zapłata wynagrodzenia. W ten sposób można zablokować potencjalną możliwość szantażu ze strony inwestora wobec wykonawcy.

W którym momencie kończy się odpowiedzialność wykonawcy za cały proces budowlany, a zaczyna się inwestora? Tutaj również zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 17 lutego 2000 roku (I ACa 1027/99), w momencie dokonania odbioru końcowego robót budowlanych (protokołu odbioru końcowego), kończy się odpowiedzialność wykonawcy, a zaczyna inwestora, czyli właściciela.

Rodzaje odbiorów inwestycji mieszkaniowej

Wyróżnić można trzy rodzaje odbiorów inwestycji mieszkaniowej: częściowy, końcowy i ostateczny.

Odbiór częściowy – jak go przeprowadzić?

Ten rodzaj odbioru, zgodnie z art. 654 Kodeksu cywilnego, zobowiązuje inwestora do wykonania odbiorów poszczególnych części wykonanych prac, a tym samym do wypłaty również części wynagrodzenia. Dlatego w ich przypadku, warto jest w umowie z wykonawcą określić, czy tutaj także obowiązuje okres rękojmi i gwarancji. Odbiór częściowy następuje najczęściej w imieniu inwestora, przez inspektora nadzoru inwestorskiego. Warto tu również zaznaczyć, że jeśli prace, które zostały już odebrane częściowo przez inwestora, nadal znajdują się pod kontrolą wykonawcy, to nie przechodzi na niego odpowiedzialność i ryzyko za proces budowlany.

Odbiór końcowy – jak go przeprowadzić?

Ten rodzaj odbioru dotyczy momentu przekazania gotowego budynku inwestorowi. Osoba, która go odbiera powinna posiadać uprawnienia budowlane, do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjnej. Przedstawiciel inwestora, do takiej pomocy może także włączyć osoby, które mają uprawnienia budowlane w specjalnościach instalacyjnych, takich jak: cieplne, wentylacyjne, kanalizacyjne i gazowe.

Wszystkim pracom towarzyszy skompletowanie całej dokumentacji wykonawczej i powykonawczej, gwarancji dla poszczególnych maszyn i urządzeń, pozwoleń na użytkowanie obiektu, zgodnie z jego przeznaczeniem, zaświadczeń od organów kontroli technicznej, jak również uporządkowanie terenu inwestycji. Również przy samym odbiorze, strony muszą dokonać prób, które pozwolą stwierdzić, czy wszystkie urządzenia i maszyny tam zamontowane, funkcjonują zgodnie z wcześniejszymi założeniami. Obecnie bardziej ekonomicznym rozwiązaniem jest korzystanie z wielu wyspecjalizowanych podwykonawców, niż posiadanie we własnym przedsiębiorstwie, wielu różnych działów.

Odbiór końcowy rozpoczyna już bieg rękojmi i gwarancji dla całej inwestycji, jak również zamontowanych tam urządzeń. Dlatego też w umowach z ich dostawcami i podwykonawcami, powinny znaleźć się postanowienia ujednolicające bieg początku rękojmi i gwarancji. Wszystko to dokonywane jest w formie protokołu, w którym wymienia się ewentualne wady i usterki, a także wskazuje czas na ich usunięcie. Oczywiście odbiór końcowy nie musi wiązać się z wykonaniem całej umowy. W imieniu inwestora, na wykonawcę można nałożyć obowiązek otrzymania od właściwego organu administracji, pozwolenia na użytkowanie wybudowanego obiektu.

Odbiór ostateczny – jak go przeprowadzić?

Ten rodzaj odbioru odbywa się już po upływie rękojmi lub gwarancji. Tutaj strony protokolarnie wskazują usterki, a w przypadku stwierdzenia ich braku lub usunięcia, wykonawca otrzymuje od inwestora dokument, który poświadcza odbiór ostateczny, wolnego od wszelkich wad obiektu. W tym momencie też następuje pełne rozliczenie stron umów, a także dokonywany jest zwrot zatrzymanych kwot kaucji lub gwarancji zapłaty (które zostały zatrzymane na zabezpieczenie terminowego usunięcia wad).

Tak więc Prawo budowlane nie reguluje bezpośrednio zarówno zasad, jak i trybu dokonywania odbioru inwestycji budowlanej. Dlatego też szczegółowe warunki ich odbioru muszą zostać określone w umowie o roboty budowlane, zawartą przez strony. Odbiór inwestycji budowlanej stanowi potwierdzenie wykonania zobowiązania określonego w umowie.