Wypowiedzenie umowy najmu – jak przeprowadzić je skutecznie?

Wypowiedzenie umowy najmu – jak przeprowadzić je skutecznie?
4.8 (96.67%) 6 głosów

Na drodze wynajmującego staje mnóstwo przeszkód. Opóźnienia w opłatach, zniszczony lokal czy brak kontaktu z wynajmującym to tylko kilka sytuacji z jakimi muszą się zmierzyć. Przygotowaliśmy poradnik w jaki sposób i kiedy możemy wręczyć wypowiedzenie najmu, aby było to skuteczne i zgodne z prawem.

Czym jest umowa najmu?

Umowa najmu jest dokumentem, na podstawie którego wynajmujący (czyli właściciel nieruchomości) przekazuje do użytkowania na czas określony lub nie nieruchomość, w zamian za co najemca zobowiązany jest do płacenia umówionego czynszu. Bardzo ważne jest aby przed podpisaniem umowy dokładnie ustalić wszystkie szczegóły. Dzięki temu unikniemy późniejszych nieporozumień. Zasady najmu są uregulowane w dwóch aktach prawnych – w kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu powinno odbyć się w formie pisemnej, niezależnie od tego, która ze stron podejmie taką decyzję, przy czym umowa zostaje rozwiązana po okresie wypowiedzenia (określonym w umowie lub w kodeksie cywilnym).
Sposoby wypowiedzenia umowy:

Porozumienie stron – jest to najprostszy i najczęstszy rodzaj wypowiedzenia umowy najmu. Najemca, jak i wynajmujący, z różnych przyczyn mogą podjąć taką decyzję (kupno własnego mieszkania, przeprowadzka do innego miasta itd.)
Zakończenie trwania umowy – powoduję automatyczne wypowiedzenie najmu (dotyczy tylko umów zawartych na czas określony). Zazwyczaj przed tym terminem najemca i wynajmujący podejmują wspólnie decyzje o ewentualnym kontynuowaniu najmu
Wypowiedzenie umowy – jest narzędziem dla tych osób, które podpisały umowę na czas nieokreślony lub nie mogą dojść do porozumienia. W przypadku umów na czas określony ustawodawca zobowiązuje nas do podania przyczyny natomiast umowy bez określonego mogą być swobodnie wypowiedziana przez jej strony.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu?

Wydawać by się mogło, że w związku z tym, iż jesteśmy właścicielami nieruchomości możemy w każdej chwili wypowiedzieć umowę najmu. Okazuje się, że rzeczywistość jest trochę inna. Owszem wypowiedzieć można zarówno umowę zawartą na czas oznaczony, jak i zawartą na czas nieoznaczony. Z tą tylko różnicą, że umowę zawartą na czas nieoznaczony można wypowiedzieć zawsze a umowę zawartą na czas oznaczony tylko w określonych w umowie sytuacjach.

Wypowiedzenie każdej umowy najmu

Zgodnie z Art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dokładnie określa te sytuacje wypowiedzieć każdą umowę możemy wtedy gdy:
• najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową ( i mimo upomnień nie przestaję jej używać w ten sposób), zaniedbuję obowiązki, dopuszcza do powstania szkód lub niszczy urządzenia oraz zakłóca porządek domowy uniemożliwiając normalne funkcjonowanie innym mieszkańcom;
• zalega z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy (przy czym wynajmujący musi dać najemcy dodatkowy – miesięczny – termin do zapłaty zaległości);
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego użytkowania lokal bez zgody właściciela;
• budynek w którym znajduje się lokal wymaga remontu lub rozbiórki.
W sytuacjach opisanych powyżej, zgodnie z ustawą, wynajmujący ma prawo wręczyć wypowiedzenie umowy najmu i nie obowiązują go wówczas żadne terminy wypowiedzenia – następuje wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.

Z kolei najemca może wypowiedzieć każdą umowę najmu w dwóch sytuacjach:
• Rzecz w chwili wydania miała wady, które uniemożliwiają korzystanie z niej a wynajmujący ich nie usunął,
• Rzeczą najmowaną jest lokal a wady tego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieoznaczony

Tak jak wcześniej zostało już napisane, umowę na czas nieokreślony możemy wypowiedzieć w każdej chwili, jest to normalne zakończenie najmu. Jedyne o czym należy pamiętać, to zachowanie odpowiedniego okresu wypowiedzenia, który jest zależny od okresu płacenia czynszu ( Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu).

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony

Umowy na czas określony są najczęściej zawieranymi na rynku najmu. Chcąc ją wypowiedzieć muszą zaistnieć sytuację określone w umowie – czyli musimy zamieścić w niej określone zapisy. Pamiętajmy, że zapis „strony mogą wypowiedzieć umowę w dowolnym czasie bez podania przyczyny” jest niezgodny z prawem i nie powinno się go stosować.

Jeden komentarz w “Wypowiedzenie umowy najmu – jak przeprowadzić je skutecznie?

  1. Interesujący artykuł. Swoją wiedzę można pogłębić również na stronie Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Mieszkanicznik.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *